該指數由瑞銀透過不同數據整合出一個指標來反映全球不同地區樓市的泡沫程度，從Picture 9可見，2019年香港的泡沫指數為1.84 ，全球排第三。該指數高於1.5 就等於該區樓市已到泡沫水平。而該數字於2018 年更高達到2.03.第二，樓價佔家庭入息中位數比率（Picture 10)。
該數字為20.9 倍，為全球之冠。第三，按揭供樓負擔比率(Picture 10)。該數字為74%，已貼近97年85%的水平。
最後引多一篇晴報報道參考（https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/2259422/港樓價點計都難負擔），文中提到金管局報告內容：「期內樓價升幅超過家庭入息，置業負擔能力進一步趨緊。樓價與收入比率由1997年的上一個高峰值14.6攀升至2018年第二季的18.2，而收入槓桿比率升至81.3%，遠高於約50%的長期平均值40。」。以上種種指標顯示，香港樓市已介泡沫水平，脆弱性很高。
當樓市已達泡沫水平，令它轉向負循環還需要破壞性震蘯（Adverse Shock).這個因素最難評估，因為震蘯可以出於不同原因。可以是政治，本國緊縮貨幣政策帶來的經濟衰弱以至外圍經濟風暴。而我預期美國經濟衰退成為今次最大可能的震盪因素。問題是要精準預測美國何年何月步入衰退甚為困難，但要評估美國經濟進入晚期階段（Late Cycle)仍是有跡可尋。第一，看美國國債利率曲線（Yield Curve)(Picture 11)。
如果利率曲線出現倒掛（Inverted), 代表10年期減去2年期的國債利率差為負數，這個指標都成功預視過去5次歷史上的衰退，而平均出現訊號後發生衰退時間約20個月（Picture 12)
而這個訊號已於19年9 月出現，表示21年5月美國有機會步入衰退，當然這訊號可能會出現誤差，誤差可達一年。第二，經濟數據反映現在周期已到過去周期頂峰的水平。初領失業救濟金人數（Initial Claim) （Picture 13)已大大低於過去經濟頂峰的水平, 再下跌空間已不大，如果將來見底上升，很大機會預示衰退來臨（灰色的時間為衰退）。
當樓市已泡沫化及破壞性震盪（2021 美國經濟衰退）出現後，現在就嘗試推演樓市怎樣進入下跌週期。當美國進入衰退，香港當然亦受牽連，＂有咁耐風流就有咁耐折墮＂這個梁錦松的金句又可再搬出來用。這次角色又再一次調轉，今次美國經濟經過08年大衰退之後變得穩健，樓市已回落至合理價錢，而家庭經過10年的去槓桿化後，財務已達安全水平，相反，香港經濟由於08 年開始進食美國的大補品（QE加Zero Interest rate),家庭不斷舉債，樓市出現泡沫。由於今次美國經濟衰退預期比08年那一次輕得多，樓市，家庭負債及銀行亦沒有出現危機，所以相信再不會出現上一次那麼大規模的QE，雖然利率仍很大機會減至接近零。此外，中國經濟因近十年過度舉債，當年4 萬億的刺激方案亦相信不會重現。最後，本地經濟活動因美國衰退而疲弱，令香港進入通縮，而通縮令真實利率回升至正數（假設美國利率為0減去通脹率-2至-3%等於+2至+3%的真實利率），前兩者令樓價下跌及家庭減債。這樣又回到三個因素互相影響的惡性循環。美國衰退（震盪）出現，經濟開始疲弱——由負轉正的真實利率——樓市下跌——經濟再疲弱......
最後總結：預期今次香港樓市下跌周期及幅度沒有97年那次這麼慘烈，因97年那一次美國經濟正如日方中，香港則有大問題，我們當時被逼跟隨她加息，令經濟及樓市萬劫不復。但今次是雙方都衰，只是美國是小衰，香港是大衰，大家同一方向所以她的貨幤政策依然對香港有刺激作用，只是力度不及08年那一次那麼大規模。任何假設，埋論分析都要經過批判性思維(Critical thinking)驗證。這裏批判的意思不是批判別人，而是批判自己的思考，所以在最後我提出兩點預測出錯的潛在因素。第一，美國經濟比想像中更強韌，擴張周期再延續多5-7年。第二，現時的政治環境成為破壞性震盪，令樓市頂峰早已出現。
沒有留言:
張貼留言